银行流水代开浅谈房价跌

最近，一线城市房价继续高开。不过，2014年2月出现许多有趣的状况，兴许是房价全面颠覆的转折点。

首先，价格上涨的冲动，比去年大幅度减弱。其次，销售量出现5年来最大的跌幅。北京新房子的销售量同比下跌30%多，上海与广州的情形类似。再次，许多城市出现大幅度降价抛售情况。例如，杭州有的楼盘降价15%以上，常州出现大型房地产商破产的惊天大案，35亿人民币的资金链条，即刻断裂。

对于三四线城市来说，早就出现房地产供应过剩现象。全国各地，人们开始观望：房价是否已经爬到了历史的顶峰？未来的房价，是降？是升？还是不降不升？

中国幅员辽阔，城市之间的收入差距和人民的消费习惯，千差万别。例如，当北京房价高达每平米2.7万元的时候，重庆的房价还低于8千。然而，重庆人的人均收入，只是比北京少50%而已。

换句话说，按照房价收入比来说，北京的房价比重庆贵一倍以上。这样的地区差别，是否合理，谁也说不清。也许，北京房价的上涨速度，还将保持比重庆高的水平，也未可知。

房价的地区差，是就业、投资和投机等多种因素推升的。北京的特殊地理位子，加上首都的特殊身份，房价收入比可以比任何城市都高，毫不奇怪。

最近，英国的房价也是疯涨。然而，大幅度上涨，都集中在那些热点城市。例如，牛津的房价收入比（11），已经成为英国最高的城市，比伦敦的中心区威斯敏斯特（9）还要高。诺丁汉的房价收入比还达不到5，是英国房价比较便宜的城市，而且，上涨的幅度也不大。

也就是说，在一个同质性很差的国家里，房价收入比可以有巨大的地区差别。在中国，这个差别，已经达到3个倍数。

那么，如何定义泡沫呢？ 下列的表现是泡沫存在的前提条件。

（1）供应大于需求；（2）房价收入比过高；（3）房租低于房贷；（4）投资和投机需求大大高于刚性需求；（5）房子的空置率过高；（6）收入增速赛不过房价；（7）热钱涌入加大；（10）刺激性的GDP增长。

关于房价收入比，中国的一线城市，早就是英国的两倍以上。另外，许多房子宁可空置，也不愿意出租，说明投资房子的目的主要不是为了房租收入，而是为了投机。 许多城市新建的小区，空置率高达90%，近乎疯狂的状态。

种种迹象表明，中国房地产，是一个巨大的泡沫，包含着每个城市。但是，既然是泡沫，为什么大家还拼命买房子，房价还拼命的上涨呢？

有许多解释，可以用来回答上面的问题：政府卖地，房地产开发商囤积居奇和市场垄断，社会收入差别，官员腐败，老百姓消费观念陈旧，投资渠道狭窄，等等。

不过，上面这些都是表象而以。房价无理上涨的根本性问题，是市场的结构性扭曲。

市场结构性扭曲，是供应和需求的不对称，是社会需求的非同质性，是政府调控的盲目性三大要素的合力所致。

市场供应的扭曲，就是过度建造商品房，忽略建造小户型的保障性住房所致。市场需求扭曲，是两极分化所致，社会上只有少部分人买得起高端的商品房，而多数人只能买低端的保障性住房。

供应和需求出现动态配置的严重失衡，使中低收入人群无法购买到适合他们收入水平的房子。许多人为了让孩子进城工作，倾三代积蓄，不自量力的帮助孩子买了一套高价的房子。这样一来，那些高端商品房价格，不断被推高。那些买不起房子的低收入人群，更是望房兴叹。

为了解决房地产的这个市场扭曲所造成的高房价，唯一的解决办法，就是大幅度提高有效供应。也就是说，增加小户型、经济适用房的建设比例。

如何界定小户型？

一般是40-50平方米。2013年，全国新建房子平均面积92平方米，而50平方米以下的房子占比不到20%。就全国刚性需求而言，应该把这一比例提高到50%以上。

环境污染，人口众多，城市化速度惊人，土地和水资源紧缺，中国房屋建设，必须牢牢记住‘小而精、小而美’的基本方针，而不能继续走‘大而粗、大而浪费’的不科学道路。

每个家庭住小一点，把绿地和树木多搞一点，把公园和水泊多搞一点，大家的生活环境，必然得到提高。如果每个家庭都求大，绿地就变小了，污染增加了，水资源短缺了，交通成本也增加了，结果大家的生活质量都要下降。

从个体利益角度来讲，肯定是越大越好。可是，从社会的角度看问题，房子大却不是好事。这就像每个人都想开车、开大车一样。每个人都这么做，交通必然堵塞，污染必然增加。当许多人有了汽车以后，问题突出了。塞车、雾霾，使开车变成负担，对大家的身心健康，直接造成伤害。

控制房子面积，控制汽车拥有量，对个体来说，似乎很难接受。但是，站在社会利益的角度看问题，每个人都必须明白自我克制的道理，那就是为了大家都生活得更好。

政府的功能在于平衡个体利益和社会利益的利害关系。当个体行为与消费方式伤害社会利益的时候，政府必须通过调控手段，引导个体行为向有利与整体社会利益的方向发展。

就目前国家对房地产的政策来讲，李克强不直接说房价问题。他说，‘干一寸胜过说一尺’。 光说不做，还不如不说。乱说乱做，还不如不说不做。

保障房建设成了李克强的‘干一寸’。今年，将有470万套廉租房被建成。未来五年，国务院的任务是3600万套，如果顺利实现，加上引导开发商多建小户型房子，有效供应，有望能够在2018年以后，得到根本性的改变。

外部环境，也可以倒逼房价回归理性。人民币明显贬值，或者停止大升值，热钱必然退出，有利于打压投机行为。GDP增长速度进入中速阶段，经济结构转型，产业升级，加上节能减排的任务迫在眉睫，这些都对房地产的过度开发和非理性的需求，造成强有力的倒逼态势。

总之，政府明确目标，清楚供需平衡的症结所在，并采取连续性、科学性和有效性的干预措施，坚持‘小而精，小而美’的房屋建设理念，中国房价回归理性，泡沫被慢慢挤破，必将变为现实。

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